sábado, 27 de octubre de 2012

ACUERDOS; VOTOS; CUOTAS Y DERECHO A VOTO


CONTENIDO:

  1. FUNCIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
  2. ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
  3. VOTOS Y CUOTAS.
A.    UN PROPIETARIO: UN VOTO.
B.     VOTOS Y CUOTAS.
C.    ¿CÓMO SE DETERMINAN LAS CUOTAS?.
  1. DERECHO A VOTO.
I.                   ¿QUIÉN TIENE DERECHO A VOTO?.
II.                ¿PUEDEN VOTAR LOS QUE NO PAGUEN?.
III.             REPRESENTACIÓN.
IV.             LA LEY.

La Comunidad de Vecinos es, en sí una “institución” que intenta velar por los intereses de las partes comunes del edificio, y que afecta a todos y cada uno de los propietarios del mismo, porque en él participan.
Para contratar un seguro, instalar un video portero, cambiar la puerta del garaje, etc., necesita que “alguien” de su aprobación, y ese “alguien” no es otro que la Junta de Propietarios.

  1. FUNCIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Las funciones de la Junta de Propietarios están definidas a través de la propia Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 14, que a continuación detallamos:
ARTICULO 14: Corresponde a la Junta de Propietarios:

a)      Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b)      Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c)      Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d)     Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior.
e)      Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Porque es un bien común de todos los propietarios, las decisiones y acuerdos para instalar, remodelar, cambiar, arreglar…. Cualquier parte de la Comunidad, no las puede adoptar cualquier persona en particular, sino que debe hacerse de forma común, donde todos los propietarios puedan tener su voz y su voto.

  1. ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

A.    La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos. No obstante, cuando tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía, bastará el voto de las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la junta serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y, si en el plazo de un mes a contar de dicha notificación, no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se entenderán vinculados por el acuerdo, que no será ejecutivo hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.

B.     Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Si la mayoría no pudiera obtenerse por falta de asistencia de los propietarios, se reunirá la Junta en segunda convocatoria, reunión que podrá tener lugar incluso en el mismo día, siempre que haya transcurrido un intervalo mínimo de media hora y que hubiese sido convocada previamente.
Si la Junta, debidamente convocada, no se celebrare en primera convocatoria, ni se hubiere previsto en la citación el día y hora de la segunda, deberá ser ésta convocada, con los mismos requisitos de la primera, dentro de los ocho días siguientes a la fecha de la Junta no celebrada, y con tres de antelación a la fecha de la reunión.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

C.     Cuando los propietarios que representen por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participación estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayoría, podrán acudir al Juez para que decida sobre la procedencia del mismo, por los trámites establecidos en el número segundo de este mismo artículo.
La decisión del Juez será ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles.

D.    Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, pero el acuerdo será provisionalmente ejecutivo, salvo que el Juez ordene la suspensión.
La acción deberá ejercitarse dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que impugne.

E.     Los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas foliado y sellado por el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar de la finca.

  1. VOTOS Y CUOTAS
Cuando la Comunidad de Vecinos, a través de su Junta de Propietarios, va a adoptar un acuerdo, es preciso el recuento de los votos de todos aquellos que asisten a dicha Junta.
Ahora bien, al respecto, hay que hacer muchos matices, en cuanto a qué votos son realmente efectivos, y el valor que tiene cada voto. Por ello, el presente apartado pretende desarrollar en toda su extensión el concepto de VOTO, y profundizar en la “letra pequeña”.

A.    UN PROPIETARIO: UN VOTO

Algunas veces, una única persona es la propietaria de varias viviendas en una misma Comunidad de Vecinos.
Pues bien, a pesar de que tenga una, dos, tres, o 100 propiedades dentro de una misma Comunidad, hay que tener en cuenta que: 1 propietario = 1 voto.
Este aspecto es muy importante de cara a la Comunidad, ya que evita situaciones de “privilegio”, en el que un único dueño pueda llegar a “controlar” la Comunidad.

B.     VOTOS Y CUOTAS

Cada propietario de un bien dentro de una Comunidad de Vecinos tiene asignada, a la vez, dos características fundamentales:
-          Un voto.
-          Una cuota de participación.
Salvo si tiene más de una propiedad, en cuyo caso se le asigna un voto, pero se le suma la cuota de participación de cada vivienda.
Si importante es saber que cada propietario tiene derecho a un voto, también es importante saber que peso tiene dicho voto, porque por decirlo de alguna manera, no todos los votos son iguales de importantes.

Ejemplo: supongamos una Comunidad de Vecinos constituida de tal manera que hay un total de 10 viviendas, 5 de ellas de 100 metros cuadrados, y otras 5 viviendas de 50 metros cuadrados. Y que en cada vivienda su propietarios es distinto, es decir, que no hay un propietario que tenga más de una vivienda.
A las viviendas de 100 metros, por tener más extensión, se les aplica una cuota de participación del doble que las viviendas de 50 metros, de ahí que en la cuota mensual de la comunidad, las viviendas de 100 metros pagan el doble que las de 50.
Pues bien, a la hora de computar los votos y cuotas tendremos lo siguiente:
ü  Un propietario de vivienda de 100 metros tendrá: 1 voto y además, una cuota de participación.
ü  Un propietario de vivienda de 50 metros tendrá: 1 voto y media cuota de participación.
En tal sentido, en el cómputo general:
ü  10 votos, uno por cada vivienda.
ü  7,5 cuotas de participación, 5 cuotas por cada vivienda de 100 metros, mas 2,5 cuotas por las 5 viviendas de 50 metros, ya que estas computan como la mitad, ya que su cuota de participación es la mitad.
De tal manera que en el supuesto de que todos acudieran a la Junta, y se necesitase el voto favorable de la mayoría mas uno, sería necesario:
ü  6 votos favorables.
ü  4 cuotas favorables.
Por ejemplo, supongamos que todos los propietarios de viviendas de 50 metros votan favorablemente, más un voto de las viviendas de 100 metros votan en contra.
En dicho caso tendríamos:
ü  6 votos favorables.
ü  3,5 cuotas favorables.
Es decir, sería un acuerdo no válido, porque aunque existe mayoría de votos, no hay mayoría de cuotas.
                        El origen de este sistema es muy ventajoso para todas las partes, ya que:
Ø  Los propietarios con muchas propiedades en una misma vivienda no pueden imponer su “ley”, ya que su voto solo computa como uno.
Ø  Los propietarios con pocas propiedades, o de menor tamaño, en una Comunidad no pueden imponer su “ley”, ya que tienen pocas cuotas de participación.

Por lo tanto, es un sistema muy ventajoso, porque obliga a que todas las partes se pongan de acuerdo.

C.    ¿CÓMO SE DETERMINAN LAS CUOTAS?

La cuota de participación que le corresponde a cada copropietario en una Comunidad de propiedad horizontal, lo recoge el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y viene determinada por los siguientes criterios: la superficie útil del piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Si bien, estos parámetros que establece la ley lo que pretenden es el respeto a los principios de igualdad y proporcionalidad, siendo así que debe ostentar una cuota más alta aquel propietario cuyo piso ostente un mayor valor que los restantes del edificio, pudiendo existir otros criterios que sirvan para delimitar esta circunstancia en atención al caso concreto.
Así, entre otros, podemos señalar la altura del piso, la orientación, la luminosidad, etc. que atribuyen un mayor valor de mercado a ese piso en relación con los demás, pues de todos es sabido que un piso orientado al sur, exterior, o con vistas al mar, tiene mayor valor que otro del mismo edificio que esté orientado al norte y que tenga vistas a un patio de manzana.
Estos criterios pueden englobarse en lo que la ley contempla como “situación del piso”.
Respecto al uso que se efectúa de los elementos comunes del inmueble, es habitual que si existen fincas que no van a utilizar determinados servicios comunes, se les exima de contribuir a los gastos, de forma que se altere el sistema legal y no se reparta el gasto en función de la cuota de participación. Este sistema de reparto distinto del legal se suele aplicar a los locales, que habitualmente no usan los elementos comunes como patios, escaleras, ascensores, etc.
Las cuotas de participación, por tanto, son diferentes de los coeficientes de propiedad, que se fijan en el Título constitutivo y que se establecen teniendo en cuenta criterios objetivos de construcción arquitectónica, y que no varían salvo que la finca se agrupe, segregue o divida, siendo así que las cuotas de participación pueden modificarse por los copropietarios de común acuerdo mediante el voto unánime en Junta.
La modificación de las cuotas de participación por unanimidad de los copropietarios suele ser de difícil obtención, puesto que el vecino que tenga una menor cuota y por tanto, pague menos cantidad en concepto de gastos o derramas, no votará a favor de su modificación evitando así la misma.
Por este motivo, y a fin de evitar desigualdades y abusos, cualquier copropietario que vea perjudicados sus intereses por la atribución de una cuota superior a la que le corresponde o al revés, podrá acudir a los Tribunales, y solicitar del juez la alteración de las cuotas, una vez denegado el acuerdo de variación de las mismas en Junta. El juez atendiendo a las pruebas practicadas podrá alterar las cuotas siempre y cuando se observe que las cuotas establecidas vulneraban los principios de igualdad y proporcionalidad.
Otro supuesto en el que los copropietarios pueden acudir al juez para modificar las cuotas de participación es cuando el promotor ha establecido las cuotas en su beneficio, siendo él quien ha inscrito el título constitutivo de la finca.
La demanda debe dirigirse contra todos los copropietarios que se nieguen a la modificación puesto que podrían verse afectados directamente por la sentencia todos ellos en sus cuotas de participación, como consecuencia lógica de la variación de la cuota del litigante.
Por último hemos de señalar que las modificaciones que se puedan efectuar en cada piso o local y que aumenten el valor del mismo no implican un aumento de la cuota de participación salvo que de esas mejoras se derive un mayor uso de los elementos comunes del inmueble, en cuyo caso, sí deberá aumentarse la cuota de participación en los gastos comunes del inmueble, por ejemplo cuando los trasteros o buhardillas empiezan a utilizarse como viviendas y se transmiten o alquilan a otras personas o se anexionan a la vivienda inferior, con independencia de que legalmente sea posible.

  1. DERECHO A VOTO

                               I.            ¿QUIÉN TIENE DERECHO A VOTO?

En principio, todo propietario de un bien dentro de una Comunidad, tiene derecho a asistir a la Junta de Propietarios, y ejercer dos funciones básicas:

-          Derecho a voz: es decir, derecho a expresar su opinión acerca de cualquier cuestión que afecte a la Comunidad.
-          Derecho al voto: de tal manera que su opinión y postura cuente para alcanzar, o rechazar un acuerdo.

Y dicho derecho solo lo tienen los propietarios, es decir, que ninguna persona ajena puede tener derecho a voto, y solo puede expresar su opinión si la Junta se lo pide. Por ejemplo, en el caso del Administrador de Fincas contratado y ajeno a la Comunidad, sus funciones, en ningún caso, son la de mostrar una opinión, y menos, ejercer el derecho a voto. Su misión es ejercer el mandato de la Comunidad, no formar parte de ella.

                            II.            ¿PUEDEN VOTAR LOS QUE NO PAGUEN?

No. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la Comunidad de Vecinos no pueden votar.
La Ley contempla unas excepciones a este caso, y es que si el propietario ha impugnando ante los tribunales las deudas pendientes, o bien las ha consignado judicialmente, si puede votar.
Que no tenga derecho a voto no implica que no tenga otra serie de derechos. Por ejemplo, si puede asistir a la Junta de Propietarios, y así mismo, si tiene derecho a voz, es decir, a expresar sus opiniones en la Junta.

                         III.            REPRESENTACIÓN

A veces, un propietario no puede asistir a la Junta de Propietarios, bien por el horario, porque no quiera, etc. ….
Eso no quita para que otra persona le pueda representar, es decir, le pueda defender sus derechos.
En tal sentido, el propietario que no asista puede delegar su voz y voto en otra persona, y para ello, deberá firmar un documento donde exprese tal delegación. Y a la persona que le represente, lo deberá mostrar en la Junta, y entregar al Presidente.

El documento de representación puede ser así:

D.    Carlos Hita Marín, con DNI número: 98765432-A, y como propietario del piso 4º A de la Com. Prop. C/ Granada, 1. Autorizó a D. Francisco Sánchez Jiménez con DNI número: 32165478-Y para que, en virtud de lo que establece el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, me represente en la Junta de Propietarios a celebrar el día 4 de junio de 2010.
CARLOS HITA MARÍN


 
Y para que conste, a los efectos oportunos, se firma la presente a 3 de Junio de 2010.




                         IV.            LA LEY

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 15, establece todo lo comentado en este apartado, y dice lo siguiente:

1.      La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese “pro indiviso” a diferentes propietarios éstos nombrarán  un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallaré en usufructo, asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

2.      Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.





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